تحلیل بازار مسکن در بلند مدت و کوتاه مدت

یک کارشناس تحلیل بازار مسکن با بیان اینکه روند کاهشی قیمتها ابتدا به شکل افت معاملات بروز می‌کند که هم اکنون شاهد آن هستیم گفت: در کوتاه مدت قیمت مسکن کاهش می‌یابد اما سایه تورم ساختاری ناشی از سیاستهای غلط پولی و مالی همچنان در میان‌مدت و بلندمدت اقتصاد کشور را تهدید می‌کند؛ حتی می‌بینیم در لایحه بودجه ۱۴۰۰ قبل از اینکه درآمدهای نفتی بالا برد برای هزینه‌کردن آن برنامه‌ریزی می‌کنند که ادامه این رویکرد در قیمت کالاها از جمله مسکن منعکس خواهد شد.

مهدی سلطان محمدی در گفت و گو با ایسنا اظهار کرد: قیمت مسکن بخصوص در سال ۱۳۹۹ فراتر از انتظارات تحلیلگران افزایش پیدا کرد. اگر از ابتدای سال بر اساس رشد تورم یا نقدینگی می‌خواستیم انتظارات تورمی را در‌نظر بگیریم،  تصور وضعیت فعلی بازار مسکن قابل پیش‌بینی نبود. حتی با توجه به  قیمت دلار، رشد بازار مسکن فراتر از انتظار بود. در واقع جریان احساسی در بازار مسکن حاکم شد و به‌همین لحاظ احتمال افت قیمتها دور از انتظار نبود که دیدیم در آذرماه این اتفاق افتاد؛ زیرا از ابتدای سال جاری قیمت مسکن در تهران به طور متوسط ۱۰ درصد در هر ماه افزایش یافت که در مجموع رشد ۷۰ درصد رقم تکان دهنده ای محسوب می‌شود.

قیمت بورس و ارز

وی افزود: از اواسط آبان ماه متاثر از تحولات سیاسی بین‌المللی و امیدواری برای گشایش در برجام این تصور را ایجاد کرد که درآمدهای نفتی بالا می‌رود و قیمت ارز کاهش پیدا می‌کند. تاثیر موقت این گمانه‌زنی به شکل افت حدود ۲۰ درصدی قیمت ارز خود را نشان داد. شاخص بورس نیز قبل از آن حدود ۳۰ درصد افت کرد و در مورد سایر کالاهای سرمایه‌ای از جمله مسکن نیز شاهد کاهش قیمتها هستیم.

این کارشناس تحلیل بازار مسکن تصریح کرد: بازار مسکن به لحاظ سنگین‌بودن به شوکهای اقتصادی و سیاسی دیر واکنش نشان می‌دهد. با این حال وقتی مشخص شد کاهش قیمتهای بورس و ارز، عارضه موقت است، تکنیکال نبوده و ریشه در تغییرات مهمی که در افق انتظارات تورمی ایجاد شده دارد، طبیعتا در بازار مسکن هم باید شاهد می‌بودیم که انتظارات فروشندگان تعدیل شود. این باعث شد حجم معاملات پایین بیاید؛ زیرا خریداران حاضر نیستند با قیمتهای قبلی بخرند و اغلب فروشندگان نیز هنوز نپذیرفته اند که قیمتها باید پایین بیاید.

سلطان محمدی با بیان اینکه روند کاهش قیمت مسکن ابتدا با افت معاملات شروع می‌شود خاطرنشان کرد: اگر دوره کاهش معاملات تداوم داشته باشد به تدریج عده‌ای از فروشندگان که تعجیل بیشتری در فروش دارند یا تحلیلشان این است که باید واقعیت را بپذیرند با اختلاف نرخها را پایین می‌آورند. در ماههای آبان و آذر شاهد کاهش حجم معاملات مسکن بودیم که خبر از کاهش آتی قیمتها می‌دهد. البته کاهش قیمتها در بخش مسکن خیلی شدید نخواهد بود و با بازارهای بورس و ارز متفاوت است. با این وجود دوره‌هایی را داشته‌ایم که قیمت مسکن روند منفی داشته و به نظر می‌رسد برای یک دوره کوتاه‌مدت شاهد کاهش قیمت باشیم.

در ادامه

وی تاکید کرد:  از طرف دیگر ما یک تورم ساختاری مزمن در بیش از پنج دهه در کشور داشته‌ایم که از قبل انقلاب شروع شده است. مادامی که اصلاحات ساختاری در هزینه‌ها و درآمدهای دولت ایجاد نشود این وضعیت تورمی ادامه خواهد داشت، حتی اگر بر اساس شوکهای سیاسی قیمتها برای مقطعی کاهش یابد.

به‌گفته سلطان محمدی، هنوز عزم جدی برای اصلاح ساختار اقتصادی در دولت نمی‌بینیم. همچنان هزینه‌های دولت در حال افزایش است و در لایحه بودجه ۱۴۰۰ منابع درآمدی را حتی‌الامکان بر اساس درآمد نفت پیش‌بینی کرده‌اند. به‌محض اینکه درآمد نفت بالا می‌رود یا حتی امید به افزایش قیمت می‌رود چاه آن را از قبل می‌کنند و هزینه‌ها را افزایش می‌دهند. اگر این روند ادامه داشته باشد در قیمت کالاها از جمله مسکن و حتی نرخ ارز منعکس خواهد شد.

این کارشناس تحلیل بازار مسکن تصریح کرد: اگر بخواهیم به طور میان‌مدت و بلندمدت ببینیم متاسفانه همچنان چشم انداز تورمی دیده می‌شود. اما این وضعیت گریزناپذیر نخواهد بود. خیلی از کشورهای دنیا و کشورهای منطقه که اقتصاد به مراتب متزلزل تری از ما داشتند توانسته اند تورم را مهار کنند. این مهم مستلزم اصلاح سیاستهای پولی و مالی دولت است.

منبع: ایسنا